미국 리츠 알고 투자하기 – MGM GROWTH PROPERTIES (Ticker : MGP)

미국 리츠에 투자해야 하는 이유

미국 리츠 알고 투자하기 1편 Realty Income 편을 참조하세요.

MGP 역시 유투버 ‘뉴욕주민‘ 님께서 소개해 주신 리츠로 카지노 리츠 중에서도 특별한 경우 입니다.

MGM Growth Properties (Ticker : MGP)는 미국 카지노에 세입자를 둔 리츠 회사 입니다. 앞서 설명드린 Realty Income 과는 다르게 특정 섹터에 집중된 리츠 입니다.

특정 섹터에 집중되어 있을 뿐만 아니라, 세입자가 MGM Resorts 에서 운용하는 카지노 리조트 입니다. 이름이 MGP와 비슷하죠? 그런데 MGM은 MGP의 지분을 약 60%이상 가지고 있는 대주주 이기도 합니다.

즉, 세입자가 건물주의 지분을 60% 정도 가지고 있는 희안한 구조라는 거죠. 앞서, 리츠 구조의 이해와 더불어 리츠 분석에 있어서 가장 중요한 부분은 ‘세입자의 퀄리티’ 라고 언급 했습니다.

앞선 포스팅에선 Realty Income의 세입자 분석을 통해 임대료 수입에 어떠한 변화가 있는지 관찰 했고, 세입자들의 현금흐름 능력을 토대로 리츠 회사의 전망을 살펴보았는데요, 이번에도 같은 접근 방법으로 MGP를 살펴보겠습니다.

MGP : 임차인 퀄리티 확인

MGP 임차인은 MGM

앞서 설명드린대로 MGP의 임차인은 모회사 격인 MGM의 카지노 리조트가 대부분 입니다. 역시 MGP 홈페이지에서 다운 받은 20년 2분기 공시자료인 Presentation 자료를 통해 MGP의 포트폴리오를 살펴보겠습니다.

MGP 홈페이지에서 다운받을 수 있습니다.

2020년에는 모든 임차인이 MGM 소속인 것을 확인 할 수 있습니다.

즉, 임차인 퀄리티를 분석하기 위해서 MGP의 공시자료를 보아도 되지만, 더 정확히는 임차인인 MGM의 재정 상태를 살펴보는 것이 좋은 방법 이라고 생각 합니다.

지역별로 포트폴리오를 살펴보면 아래와 같습니다.

그리고, 미국 곳곳에 임차인이 있지만 대부분 라스베거스에 몰려있음을 알 수 있습니다. 20년 3월 코로나 사태 이후 5월에 정부로부터 영업중지 명령이 떨어지며 매출 피해가 컸던 지역입니다.

과연 이런 상황에서도 MGM은 MGP에 임대료를 잘 지급 했는지, MGM은 매출이 없는 상황에서 MGP에 임대료를 지급할 유동성이 충분한지 살펴보는 것이 이번 포스팅의 주된 내용이 되겠습니다.

재밌는건, 주석에 MGP가 MGM Grand Las Vegas의 지분을 50% 가지고 있네요. MGM은 MGP를, MGP는 MGM 자산 일부를 가지고 있는 꼴인데, 잘은 모르지만 미국 세법 등을 피하기 위해 이런 조치를 한게 아닐까 싶습니다.

MGP : 임차인 MGM의 공시자료 살펴보기

현금킹 MGM 의 유동성

MGP에 임대료를 내고 있는 세입자 MGM의 공시자료를 살펴보겠습니다.

MGM 홈페이지에 접속해서 20년 2분기 Presentation 자료를 확인 합니다.

Presentation 자료 거의 첫번째에 유동성 관련 페이지가 나와있습니다.

제목도 인상적이네요.

‘여전히 강력한 우리의 유동성 포지션’

MGM의 현금화 가능한 유동성은 약 4.8B USD 입니다. 5조원이 넘는 큰 돈이네요. 5조원은 MGM china와 MGP를 제외한 유동성 입니다. 심지어 MGP에서 끌어올 수 있는 유동성도 1.8B USD로 약 2조원이나 되네요.

그렇다면, 5조원이라는 금액으로 MGM은 매출이 없는 상태에서 얼마나 리조트를 운영 할 수 있을까요?

MGM은 수입이 없어도 1년을 버틸 수 있다

5조원으로 버틸 수 있는 기간을 예측하기 위해서는 MGM의 연간 고정비를 알아야 합니다.

‘뉴욕주민’ 님이 MGM 2019년도 연간레포트 분석을 통해 고정비를 친절히 계산해 주셨는데요, MGM이 카지노를 운영하는데만 드는 비용은 연간 약 3.1B USD 입니다. 미국전역과 마카오를 포함해서 말이죠. 아래표는 2019년 라스베거스에 소재한 MGM 리조트의 연간 고정비 산출 내용 입니다.

여기서 끝이 아닙니다. 2019년도 기준 임대료는 매년 1.3B USD로, 약 1B USD가 MGP로, 나머지 0.3B USD가 기타 리츠에 임대료를 지급합니다.

결론적으로, MGM은 매출이 0이어도 고정비로 약 4.4B USD가 지출된다는 뜻 입니다.

원점으로 돌아와서, 20년 2분기 현재 MGM이 현금화 가능한 유동성은 약4.8B USD, 그리고 연간 고정비가 약 4.4B USD 입니다. 즉, 매출이 0이어도 MGM은 1년을 버틸 수 있는 힘이 있는 것이죠.

계약조건이 확실한 임대관계

MGM과 MGP 계약관계를 보면 임대료 보증을 확실히 합니다.

임차인인 MGM의 매출이 0이어도 MGP에게 임대료를 줘야 한다는 뜻이죠.

결론

강력한 임차인 MGM으로 부터 보증된 MGP 리츠의 안정성

앞서 소개해드린 미국 리츠인 Realty Income과는 다른 성격의 ‘카지노’ 섹터 집중 리츠 MGP 였습니다.

하지만 분석 방법은 동일했습니다. 임차인 분석을 통해 MGP가 투자자들에게 배당금을 지급 할 수 있는 능력이 있는지 확인했습니다.

MGM이라는 강력한 임차인을 보유한 MGP는 코로나 사태에도 불구하고 배당금을 지급할 능력이 충분하다고 판단 됩니다. MGM은 아무런 매출이 없어도 1년동안 카지노를 운영 할 유동성을 보유하고 있기 때문입니다.

포스트 코로나 시대에서 실물경제가 갑작스레 회복되진 않을 겁니다. 그럼에도 불구하고 실물 경제 회복에 대한 기대감으로 주가가 먼저 회복하기 시작했습니다.

MGP는 현재 28USD 정도의 주가와 7~8% 배당률(분기배당)을 나타내고 있습니다. 기대감으로 주가가 먼저 회복했지만 실물경제도 같이 따라와주길 기도합니다.