미국 리츠에 투자해야 하는 이유
(당연하게도) 미국의 리츠 시장은 전세계 리츠 시장의 약 60%이상을 차지하고 있는 거대 시장 입니다.
리츠란 무엇이고 왜 미국 리츠 시장을 선택했는지는 다른 포스팅에 자세히 설명하였습니다.
이렇게 매력적인 미국 리츠 시장에 ETF로 투자하는 것도 좋지만, 수많은 리츠 중 괜찮은 리츠에 집중 투자하여 더 큰 수익 창출 기회를 얻을 수 있습니다.
저는 개인적으로 두개의 미국 리츠를 모아가고 있습니다.
Realty Income (Ticker: O) 과 MGM Growth Properties (Ticker: MGP) 입니다.
이번 포스팅에서는 Realty Income을 투자하게 된 계기와 리츠 분석에 있어 가장 기본적인 방법을 소개하고자 합니다. 포스팅에 앞서, 아래 소개된 분석 방법은 유투버 ‘뉴욕주민‘ 님께서 소개한 방법 입니다. 미국 주식 분석에 관해서 굉장히 자세하게 영상을 올리시는 전문가시니 믿고 구독하셔도 될 것 같습니다.
순서
미국 리츠 수익 모델의 이해
Gross Lease
임차인 (건물을 빌린 사람)이 임대료를 제외한 모든 비용들(관리비, 보험, 수리비 등등)에 대해 책임이 없는 형태의 리스 입니다. 임차인 입장에선 괜찮은 조건으로 보이네요.
Triple Net Lease
Gross Lease와는 반대로, 임차인이 임대료 뿐만 아니라 아래 세가지 비용을 부담하는 리스 입니다.
- 유지 및 관리비
- 보유세
- 보험비
위의 3가지 큰 책임을 임차인이 부담한다고 하여 Triple Net 혹은 TNL 이라고 부른다고 하네요.
중요한 것은 미국의 대부분 상업 리츠는 TNL 형태를 따른다고 합니다. Realty Income도 마찬가지구요.
TNL 의 섹터
굳이 미국 시장에 상장된 리츠들의 섹터를 구분하자면 아래 12개로 구분 됩니다. (미국리츠협회 NAREIT 기준) 하지만 대부분 TNL 형태를 따르는 상업 리츠들은 섹터가 한정되어 있지는 않습니다.
- Office
- Industrial
- Retail
- Residential
- Diversified
- Lodging / Resorts
- Self Storage
- Health Care
- Timberland
- Infrastructure
- Data Centers
- Specialty
즉, TNL 형태의 리츠는 위 12개 섹터에서 하나의 섹터에만 투자하는 것이 아닌 여러 분야로 구성된 포트폴리오를 보유하고 있습니다.
이번 포스팅에서 다룰 리얼티 인컴 리츠도 현재 9월 기준으로 Retail(83%), Industrial(11%), Office(4%) 등 다양한 섹터의 포트폴리오로 구성되어 있습니다.
리얼티 인컴 공시자료 찾아보기
Investor Presentation & Financial Information 자료 다운받기
Investor Presentation은 투자자들에게 다양한 정보를 제공하는 PPT 형태의 자료를 의미합니다. 도식화 된 자료가 많아서 한눈에 회사의 전반적인 특징을 확인 할 수 있습니다.
Financial Information은 회사 재정 상태를 제공하는 자료 입니다. PPT 형태의 자료와는 다르게 수많은 숫자로 이루어져 있지만 Summary만 확인해도 회사의 재정상태를 확인 할 수 있습니다.
두 자료를 통해 리츠 투자시 반드시 확인해야 할 지표들을 설명하겠습니다.
먼저 리얼티 인컴 홈페이지에 접속합니다. Realty Income.com
INVESTORS 의 Investor Presentation에 접속하신 뒤, 아래 쪽의 PDF 파일을 다운 받습니다.
두번째로 INVESTORS 의 Financial Information 에 접속하신 뒤, 오른쪽의 PDF 파일을 다운 받습니다.
리얼티 인컴 : 임차인 퀄리티 확인
TNL 에서 가장 중요한 것은 바로 임차인의 퀄리티
건물을 빌려주고 임대료를 받는 단순한 사업 모델이다보니 돈을 주는 임차인의 퀄리티가 중요합니다.
임차인의 퀄리티란, 리얼티 인컴에서 보유한 부동산을 돈내고 빌리는 회사가 얼마나 튼튼한 회사인지를 나타냅니다.
홈페이지에서 첫번째로 다운받은 Investor Presentation PDF 자료를 통해 임차인들이 어떤 회사로 구성되어 있는지 확인해 봅니다.
Top20의 임차인이 리얼티 인컴의 전체 포트폴리오의 52.8%를 차지하고 있습니다.
1순위 임차인이 미국의 1위 Drug store인 월그린스, 2순위는 유명 편의점 체인 7 Eleven, 3위가 미국내에서 수많은 체인을 가지고 있는 Dollar General 입니다.
주황색으로 표시된 임차인은 ‘Investment Grade’ 라고 하여, 신용등급이 일정 이상 회사를 나타냅니다. 즉 월세 안 밀릴 것 같은 좋은 임차인이라는 얘기입니다.
임대료 수금 현황
퀄리티가 중요한 이유는 바로 임대료 수금 때문 입니다. 코로나 이후 월별 임대료 수금 현황은 다음과 같습니다. 자료는 아까 다운받은 두번째 자료인 Financial Information PDF 파일 입니다.
2분기인 6월 30일자 데이터(Bold 처리된 글씨)만 보시면 다음과 같은 사실을 알 수 있습니다.
- 86.5% : 임차인 전체로부터 받아야 할 임대료 중 86.5%를 수금
- 82.5% : 위에서 설명드린 상위 20개 임차인으로부 받아야할 임대료 중 82.5%를 수금
- 99.1% : ‘Invest grade’ 등급(우수고객)으로 부터 받아야할 임대료 중 99.1%를 수금
코로나 타격을 직격으로 맞은 4~5월 수금률을 보시면 현재와 별반 다르지 않다는 것을 알 수 있습니다. 그만큼 임차인의 임대료 지불 능력이 좋다는 것을 알 수 있습니다.
리얼티 인컴과 비교되는 EPR이 4월 수금률이 20% 미만이었다는 것을 보면 리얼티 인컴의 임차인 퀄리티가 어느정도인지 아실 수 있을 겁니다.
리얼티 인컴 : Rent coverage (EBITDAR/rent) 확인
EBITDAR/rent = 임차인들의 현금상환 능력을 나타내는 지표
위 프리젠테이션 자료의 5번을 보시면 EBITDA ratio가 5.1x 라고 나옵니다.
20년 2분기 기준 임차인이 약 5.1년치의 렌트비를 충당할 정도의 현금흐름을 보유하고 있다는 의미 입니다. 리얼티 인컴의 임차인 퀄리티를 정량화 된 숫자로 보여주는 지표라고 할 수 있습니다. 1분기 때 EBITDA ratio가 2.1x 인것에 비하면 현재 임차인들의 현금 보유 현황이 좋아졌음을 나타냅니다.
리얼티 인컴 : 현금 보유 현황
20년 2분기 기준 총 2.9B USD 유동성 확보
위 자료는 Financial Information의 Summary 입니다.
위에서 설명드린 EBITDA ratio가 5.1x 라는 것도 언급이 되어있고 7월 전망은 더 좋을 것이라는 내용도 담겨 있습니다.
그 후 이어지는 설명에 현재 회사가 가용할 수 있는 총 현금흐름은 2.9B USD 라고 언급되어 있습니다. 자체 현금 보유는 400M USD 이지만 Revolving credit을 통해 2.5B USD 만큼 현금을 확충 해 놓았다고 합니다.
Revolving credit이란 언제든 끌어다 쓸 수 있는 현금 소스를 의미 합니다. 현재 리얼티 인컴은 3B USD의 현금 Revolving credit을 보유하고 있는데 이중 2.5B USD를 빌렸다는 의미가 되겠습니다.
추가로 1.0B USD 만큼의 accordion feature가 있다고 하는데, 이는 악기 어코디언처럼 3B USD 한도를 4B USD까지 늘릴 수 있다는 의미 입니다.
결론
리얼티 인컴 : 임차인의 퀄리티가 좋은 튼튼한 배당주
리츠에 투자할 때 반드시 확인 해야 될 항목들에 집중한 포스팅 이었습니다.
- 임차인 퀄리티 확인
- 임대료 수금 현황 확인
- EBITDA ratio 확인 (임차인의 현금보유 현황)
- 리츠 회사의 현금 보유 현황 확인
리얼티 인컴의 4가지 항목을 분석해 본 결과 코로나 사태 이후 재정적으로(=배당금 지급 능력) 문제가 없다고 판단 됩니다. 오히려 코로나 사태 이후 현재 20년 2분기 까지 임차인의 현금보유 현황 등이 개선되고 있으며 리얼티 인컴 자체의 현금 보유 현황도 충분하다고 판단 됩니다.
리얼티 인컴은 현재 약 1주당 60USD 라는 가격과 5%에 육박하는 배당률, 그리고 월배당이라는 점이 매력적인 리츠 입니다.
