채권보다 높은 수익률, 꾸준한 배당수익
제로금리 시대를 맞이하여 많은 투자자들이 리츠 투자에 관심을 가지고 있습니다. 월급으로 건물을 살 수는 없지만 일부 지분을 소유 할 수는 있는 시대 입니다. 우리는 주식시장에서 ‘리츠’로 구분되는 산업군에 투자를 하고 배당이란 수익을 창출 할 수 있습니다. 리츠란 어떤 사업을 말하는건지, 올웨더 포트폴리오와는 다르게 왜 ‘원자재’ 대신 ‘리츠’를 선택했는지, 왜 글로벌 시장 중, 미국 시장을 선택했는지 다뤄보겠습니다.
순서
리츠 (REITs – Real Estate Investment Trusts)
리츠란 투자자가 부동산에 직접 투자하는 것이 아닌, 부동산을 투자하는 상장회사에 투자하는 것을 의미 합니다.
다양한 투자자들로부터 투자를 받은 부동산 투자 회사는 다양 한 임대차 사업에 투자하여 임대소득 등을 취하고 순이익의 대부분을 배당금으로 투자자들에게 배분합니다. 즉 투자자인 우리들은 간접적으로 부동산에 투자를 하는 것이죠.
리츠 투자로 인한 장점은 크게 다음과 같습니다.
- 제로금리의 시대에서 상대적으로 높은 이자율의 현금흐름을 만들 수 있습니다. 안전자산의 수익률만으로는 우리의 노후를 보장받을 수 없는 시대가 왔습니다. 그렇다고 위험자산 투자가 일정 수익률을 보장해 주는것도 아닙니다. 바로 이 중간 즈음에 리츠가 있습니다. 리츠도 엄연한 주식이기 때문에 위험자산이라 여겨 질 수 있지만, 시중금리 이상의 꾸준한 배당금 수익을 올릴 수 있습니다.
- 부동산 가격 변동에 따른 시세 차익을 획득 할 수 있습니다. 앞서 설명한 배당금 수익뿐만 아니라, 부동산 가격 상승에 따른 리츠 회사 주가 상승을 통해 차후 매매시 시세 차익을 획득 할 수 있습니다.
올웨더 포트폴리오의 ‘원자재’ 대신에 ‘리츠’를 선택한 이유이기도 합니다. 수익구조의 이해가 쉬웠고 무엇보다 배당금을 통해 연금포트폴리오를 통해 현금흐름을 만들고 싶었습니다.
물론 리츠도 주식이기 때문에 아래와 같은 리스크도 있습니다.
- 임대차 위험이 있습니다. 우리는 코로나사태에서 이 임대차 위험을 실제 느낄 수 있었습니다. 엔터테이먼트(테마파크, 극장 등)등을 상대로 사업하는 리츠 사업자는 직격탄을 맞았습니다. 손님감소->임차사업자 매출감소->월세지연->리츠 사업자 매출 감소 로 이어지는 악순환이 반복되고 있기 때문이죠. 리츠 회사의 운영에 심각한 위기가 온다면 배당을 줄이거나 배당을 없애는 경우도 생길 수 있습니다.
- 부동산 가치하락도 리스크 입니다. 부동산 가치하락은 주가에 악영향을 미칠 것이고 이는 투자자의 자산손실로 다가 올 것입니다.
위 리스크를 최소화 하는 방법은 다양한 사업을 하는 리츠회사에 분산투자 혹은 ETF 를 투자 하는 방법이 있습니다. 연금포트폴리오에는 ETF를 편입하는 것을 추천 합니다.
글로벌 리츠 현황
한국 시장 현황
한국 리츠 시장의 역사는 길지 않습니다. 2010년 50개의 리츠, 7.6조원의 규모로 시작된 리츠 시장은 20년 5월 현재 260개의 리츠와 52.6조원의 규모로 성장하였습니다 (이 중, 상장된 리츠는 약 2조원 규모). 10년동안 7배로 규모가 커졌고 올해도 상장 추진 예정중인 우량 공모 리츠도 대기중입니다. 한국의 경우, 3가지 형태의 리츠 회사가 존재합니다. 자세한 것은 국토교통부 리츠정보시스템을 참조해주세요.
한국 리츠의 특이한 부분은 투자 자산 유형의 대부분이 주택에 집중되어 있다는 점 입니다. 무려 60%가 주택에, 22%가 오피스, 나머지는 기타등등…에 분산 되어 있습니다. LH한국토지주택공사가 가장 많은 리츠를 운용하고 규모가 제일 커서일까요?
글로벌 시장 : 2조 USD, 약 39개국 제도화, 미국 비중이 약 66%
2000년대 이후 자본시장과 부동산 시장의 통합이 전 세계적인 추세로 발전하면서 부동산 유동화 및 증권화의 방편으로 리츠가 빠르게 확산 됬습니다.
리츠 제도는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽 및 아시아 지역에 급속히 확산되었으며, 현재 39개국가에서 제도화 하였습니다. 오랜 역사를 자랑하는 만큼 미국의 리츠 비중은 전 세계의 약 66% 입니다.
매력적인 미국 리츠 시장
세계 최대 규모, 최장의 역사를 가진 리츠 시장
미래에셋대우의 애널리스트 이광수님, 윤정환님의 글을 공유 합니다.
미국 리츠는 1960년대 처음 도입된 이후 오랜 기간 동안 안정적 인 투자로 검증된 자산이다. 안정성뿐만 아니라 수익성도 높다. 꾸준한 배당을 통한 수익은 물론 부동산 대체 투자자산으로 인정 받으면서 현재 미국인 중 8,700만 명 이상이 미국 리츠에 투자하고 있다.
역사가 오래되었다는 점은 리츠 투자에서 여러 가지 장점을 제공해준다. 우선 법적·제도적으로 안정적인 투자 환경을 제공해 주고 있다. 또한 시장의 신뢰를 얻기 위해 엄격한 정보 공개를 의무화하고 있다. 리츠는 상장회사보다 높은 배당의무를 가지고 있고 자금 사용에 대한 규제를 엄격하게적용 받는다.
상장된 미국 리츠는 미국 증권규정에 따라 감독되며 주식 거래도 투명성이 강조되고 있다. 오랜 시간 동안 시행착오를 거치면서 투명한 투자 환경이 조성되어 있는 것이다. 역사가 오래되었기 때문에 리츠가 보유한 부동산은 안정성이 높다. 미국 리츠가 보유한 부동산을 보면 상당수가 시장 평균보다 높은 임대율과 낮은 공실률을 보여주고 있다.
오래 전부터 투자 부동산을 보유하고 있기 때문에 상대적으로 가치 상승이 지속되었고, 안정적인임대가 가능한 부동산 비중이 높다. 미국 상장리츠는 장기간에 걸쳐 월등한 수익률을 보장하는 투자 자산으로서 이미 검증되었다. 1972년부터 2019년 11월까지 미국 상장리츠의 연평균 수익률은 11.83%에 달한다. 일반 주식을 대표 하는 다우존스 산업지수평균 수익률 7.47% 대비 매우 높다. 오랜 기간 동안 안정적인 수익성이 검증되었다.
또 다른 장점 중 하나는 미국 리츠 투자를 통해 다양한 부동산 투자를 할 수 있다는 점이다. 미국리츠는 구성 부동산 성격에 따라 크게 12개 분야로 나눌 수 있다. 일반적인 오피스 빌딩뿐만 아니라 물류 창고, 호텔, 산림, 의료시설까지 다양한 투자가 가능하다. 심지어 극장, 농지, 카지노 등 특정 산업으로 분류된 리츠까지 상장되어 있다. 개인의 판단과 선호에 따라 다양한 부동산에 대체투자할 수 있는 것이다. (출처: 리츠가 필요한 시대)
12개 섹터의 다양한 리츠 투자 가능
미국 리츠 시장의 가장 큰 장점 중 하나는 12개의 다양한 분야로 구분된 섹터가 고루 분포 되어 있다는 점입니다. 한국의 자산 현황처럼 주택에만 몰려 있는 것이 아니라 12개 섹터가 균형을 이루고 있습니다.
12개 섹터의 상장 리츠 수와 평균 배당율, 2020년의 수익률 등을 보면 아래와 같습니다.
2020년 수익률을 보면 코로나로 인한 직격탄이 어느 섹터에 떨어졌는지, 반대로 코로나 수혜 섹터가 어딘지 알 수 있습니다. 리테일, 숙박 업체는 2020년 수익률이 약 -40% 이상인데 반해 산업, 인프라, 데이터센터섹터는 20%~30% 이상의 수익률을 보이고 있습니다. 전자상거래 시장 등 언택트 업계가 호황을 맞이하고 오프라인매장 및 여행 관련 업계가 불황을 맞이 하면서 보인 자연스러운 흐름이라고 생각 됩니다.
12개 섹터, 177개 리츠의 평균 배당률은 5% 이상 입니다. 또한 90% 이상의 리츠는 3개월 단위로 배당금을 지급 합니다. 현재 수익률이 안좋은 리츠는 대신 배당률이 높을 가능성이 큽니다. 물론 현재 수익률이 좋지 않은 리츠의 고배당 정책은 주가방어를 위한 임시방어책이기도 합니다.
지속 성장, 부채비율 감소
전미리츠협회(NAREIT)에서 만든 Funds From Operations (FFO) 지수가 있습니다. 이 지수는 부동산 회사의 재무성과 척도로 쓰이는 지표 입니다. 19년도 4분기에 165억 달러 달성으로 역대 최고치를 달성하고 코로나 사태로 150억 달러로 하락했습니다.
Debt/Market Assets 은 부채비율을 나타내는 지표 입니다. 2019년도까지 35%까지 지속적 감소를 하였지만 코로나 사태로 약 40%까지 상승하였습니다.
연금으로 미국 리츠 투자하기
연금으로 국내 상장 ETF를 통해 미국 리츠에 투자 할 수 있습니다.
미국 리츠는 매력적인 투자 상품 입니다. 그럼에도 불구하고 각 섹터별로 가지는 특징 때문에 경기 흐름에 많은 영향을 받습니다. 코로나 사태로 직격탄을 맞은 리테일, 숙박 섹터나 언택트 업체 상승 효과로 수혜를 입은 유통, 데이터센터 섹터 처럼 말이죠. 그래서 우리 연금은 ETF에 투자 되어야 합니다. 못나가는 놈이 있으면 잘나가는놈이 더 끌어주면 되는거죠.
다음 포스팅은 미국 리츠에 투자할 수 있는 국내 상장 ETF 들을 알아보겠습니다.
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미국 리츠 투자하기 (2) – TIGER미국MSCI리츠(합성 H)
